집주인 바뀐 세입자, 보증금은 누구에게 달라고 할까?

▶세입자 이하얀씨(가명)는 보증금 1억원, 월세 30만원에 김초록씨(가명) 소유의 공동주택에 살고 있습니다. 이씨는 다음달이면 전세 기간이 끝나고, 바로 이사를 갈 예정입니다. 그런데 집주인 김씨가 최근 이 공동주택을 박파란씨(가명)에게 팔았습니다. 

새로 집주인이 된 박씨는 이씨의 보증금 1억원을 떠안는 조건으로 김씨 소유의 시가 3억원짜리 공동주택을 2억원에 샀다고 합니다. 그러나 아직 잔금은 치르지 않은 상태로 박씨는 계약금만 지급했다고 합니다. 그렇다면 이씨는 앞으로 김씨와 박씨 중 누구에게 보증금 1억원을 달라고 해야 할까요?


⇒임차목적물(여기서는 공동주택)의 소유주가 바뀌었다고 해도 임차인이 주택임대차보호법상 '대항력'을 갖췄으면 임차목적물의 새로운 매수인은 임대인의 지위까지 당연히 승계해야 합니다. 이는 주택임대차보호법 상 분명히 명시돼 있습니다.

따라서 임차인 이하얀씨 경우도 새 임대인이 된 박파란씨에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

『주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
...(중략)...
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.』



▶그런데 만약 이하얀씨가 새로운 임대인인 박파란씨를 믿지 못해서 이전 임대인인 김초록씨에게서 보증금을 받고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

판례는 임대인의 지위승계를 원치 않는 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있고, 이 경우 임차인이 이의를 제기하면 양도인(김초록씨)의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 봤습니다(1996.7.12. 선고 94다37646 판결 참조). 즉 임차인이 원치 않을 경우 얼마든지 전 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 것입니다.
   
▶이때 만약 전 임대인인 김초록씨가 "공동주택 매매계약에서 새로운 임대인이 보증금을 인수하기로 약정했다"며 끝까지 보증금을 못주겠다고 버티면 어떡할까요?
 
판례는 전 임대인과 새로운 임대인 간에 이같은 보증금 약정이 있었다고 해도 이를 임차인에게 주장하려면 민법상 반드시 임차인의 사전 승낙이 있어야 한다고 판시했습니다. 여기서 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 따르는 것은 아니고 묵시적으로도 가능합니다.

이 판례는 특히 임차인의 이같은 의사표시는 사실상 그의 채권(보증금)을 처분하는 행위이므로, 만약 보증금 반환이 힘들 것으로 의심되는 상황에서는 '묵시적 승낙'을 한 것으로 쉽게 단정해선 안된다고 판결했습니다.(2015.5.29. 선고 2012다84370 판결)

따라서 임차인이 보증금 인수 약정에 대한 통지를 받았는데도 아무 의사표시를 하지 않았다던가, 새로운 임대인인 박파란씨에게 한번도 월세를 지급하지 않았을 경우에는 이씨가 '묵시적 승낙'을 한 것으로 보기 어렵습니다.
   
따라서 이씨가 대항력을 갖추고 있다면 임대인 지위승계를 부정하고, 전 임대인인 김씨에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 물론 이씨가 원하면 새로운 임대인 박씨로부터도 보증금을 돌려받을 수 있구요.