공동주택내 1층 주민도 '엘리베이터 교체비' 나눠 내야 할까요?

▶공동주택내 1층에 전세로 살고 있는 세입자입니다.
얼마전 입주자대표회의에서 엘리베이터 교체공사를 한다며 교체비용을 입주자들에게 나눠서 청구한다고 하는데요.
저희는 1층 주민이어서 엘리베이터를 사용하지 않는데도 교체비용을 부담해야 할까요?
사용하지도 않는 엘리베이터의 교체비용을 부담해야 한다는 법적 근거는 무엇인지 궁금합니다.



☞엘리베이터(승강기) 유지·관리비 납부의무는 원칙적으로 공동주택 관리규약에 따라 정해집니다. 공유물의 관리에 관한 사항이므로 입주자들의 합의를 통한 결정에 따르는 것인데요. 모든 아파트에는 이런 합의를 명문화한 관리규약있지만, 빌라와 같은 소규모 공동주택에는 없는 경우가 종종 있습니다.
입주자대표회의는 각 지방자치단체에서 마련한 공동주택관리규약 준칙을 기준으로 공동주택 상황에 맞게 이를 조금씩 변경해 사용합니다. (공동주택관리법 제18조)
 
따라서 승강기 유지·관리비는 현재 공동주택 관리규약을 살펴보고, 전 세대가 함께 부담하는지, 1층은 제외하는지를 먼저 확인하셔야 합니다. (공동주택관리규약 준칙 제81조, 별표 5)
   
이때 일반적인 승강기 '유지·관리비'와 승강기 '교체비용'은 다릅니다. 승강기 유지·관리비는 일상적인 이용을 위해 필요한 관리비를 말합니다.
반면 교체비용은 승강기 전체를 새로운 것으로 바꾸는 것입니다. 따라서 큰 공사비용이 들게 되며 통상적 유지비와 금액 차이도 많이 납니다. 
   
이처럼 입주자 다수가 이용하는 주요시설물의 경우 관리가 잘못됐을 경우 입주자들에게 큰 불편이 발생할 수 있어 공동주택관리법에서 관리절차를 따로 규정하고 있는데요.

우선 승강기는 법적으로 공동주택의 주요시설에 해당합니다. (공동주택관리법 제30조, 시행규칙 제9조, 별표 1)

특히 입주자대표회의나 관리주체는 법적으로 '장기수선계획'을 3년마다 검토해서 이런 주요시설의 보수와 교체를 해야 하고, 그 비용을 위한 장기수선충당금을 공동주택 각 소유자로부터 징수해서 미리 모아놔야 합니다. (공동주택관리법 제29조 제2항)
 
따라서 입주자대표회의의 승강기 교체에 따른 장기수선충당금 징수 결의에 따라 1층 주민도 교체비용 부담해야 하느냐가 이 사안의 핵심입니다.
   
☞판례도 한번 볼까요?
【최근 법원(수원지방법원 제6민사부)은 승강기 교체비용 중 1층은 40%, 2층은 60%의 비율로 비용을 부담하라는 입주자대표회의의 결의에도 불구, 1층 주민이 이를 내지 않겠다며 불거진 소송에서 승강기를 실제로 쓰지 않더라도 승강기 교체비용을 내야 한다고 판결했습니다. 】

이 사건에서 승강기 교체 공사금액은 2억5300만원이었는데, 입주자대표회의는 이 중 2억3006만여원을 공동주택 220세대 입주민들이 분담하기로 결의했는데요. 결국 1층 주민은 부담부분인 38만 2560원과 지연손해금을 지급하게 됐습니다.
 
☞법원이 이렇게 판결한 이유는 △승강기는 관리규약 상 공용부분으로 정해져있고 △공유자는 지분 비율에 따라 공용부분에 대한 관리의무가 있으며 그 이익을 얻는 점 △승강기 교체도 승강기 안전을 위한 관리 업무의 일부인 점 △승강기 교체를 통해 1층 세대도 직·간접적 이익을 얻는다는 점을 들었습니다.

결국 승강기는 입주자 모두의 이익을 위한 것으로 교체비용도 일부 부담해야 한다는 거죠.
 



■집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제17조(공용부분의 부담·수익)
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
 
다만 위 경우는 전세 계약의 임차인인데요. 승강기 교체비용은 공동주택 공유자들의 재산을 증식하는 것이므로 소유자인 임대인이 부담하는 것이 맞고, 임차인이 부담해야할 사항은 아니라고 볼 수 있습니다.

따라서 편의상 임차인이 이를 먼저 지급했다면 임차인은 추후 집주인에게 납부 금액을 돌려달라고 할 수 있습니다. (공동주택관리법 시행령 제31조 제7항)