【임대차 계약이 자동 갱신될 경우 법률적 상식】

▶질문: 어쩌다 보니 집 임대 계약 기간이 끝났는데 주인한테 아무 연락을 못 했네요.
      이 경우는 어떻게 되는 건가요?

☞ 계약 기간 만료 전까지 서로 아무 연락이 없었다면 같은 조건의 묵시적 갱신이 있었던 것으로 봅니다. 주택 임대차보호법은 임대인의 경우 계약만료 6~1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 아무런 통지가 없을 경우 2년간 임대차 계약이 자동연장된 것으로 봅니다.

[주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)]
 ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]


▶질문: 그렇다면 천상 2년간은 여기 더 살아야 한다는 얘기인데, 지금이라도 내용증명 보내면 안 될까요?

☞ 주택 임대차보호법은 이렇게 묵시적 갱신이 이뤄진 경우에도 세입자 보호를 위한 규정을 두고 있습니다. 즉 묵시적 갱신이 되면 2년 계약은 유지되지만, 임차인은 언제든지 이 계약의 해지를 통지할 수 있다고 규정하고 있습니다. (주택 임대차보호법 제6조의2 ①)


[주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)]
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]


즉 묵시적 갱신의 경우 세입자가 2년간 살겠다고 할 경우 집주인은 이를 받아들일 수밖에 없습니다. 반면, 임차인은 2년이 오기 전이라도 언제든지 나가겠다고 통보하면 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다. (즉, 집주인으로서는 묵시적 갱신이 이뤄질 경우 불리해진다는 얘긴데, 임대인으로서는 가급적 묵시적 갱신보다는 계약서를 다시 쓰는 편이 유리합니다). 단, 묵시적 갱신을 해지하겠다고 임차인이 집주인에게 통보하는 경우에도 3개월이 지나야 계약 해지가 된다는 점에 유의할 필요는 있습니다. 이런 통보를 할 때도 내용증명을 이용한다면 좀 더 확실하겠죠.