공동주택에서 관리비 장기 체납한 입주자를 상대로 단전·단수 등 강제력을 행사하는 것이 적절한지에 대한 질문이 많으셔서 간단하게 정리해 보았습니다.

▶공용관리비를 장기 체납한 입주민들로 인해 성실히 납부하고 있는 입주자들이 피해를 보는 경우가 많아 이런 장기 체납자를 법원의 판결을 받아 강제집행을 하기 보다는 좀더 손쉬운 방법으로 현실적인 집행이 가능하게끔 하는 몇자가 방법을 설명드리자면...

☞단전·단수가 적법한지 여부의 판단에 관하여 헌법재판소가 설시하는 기준을 살펴보면
①관리규약상 관리비 체납자에 대한 단전·단수조치가 가능하다는 내용이 명시되어 있고, 그 요건을 충족하는지
②단전·단수 조치가 관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지
③계속 관리비를 미납할 경우 단전·단수될 수 있다는 사실을 예고하였는지
④ 건물관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전·단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지
⑤그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있는지 등을 종합적으로 판단하여야 한다는 것입니다.

쉽게 설명하면, 관리규약에 단전·단수가 가능하다는 명시적인 규정이 있어야 하고, 단전·단수에 필요한 절차를 거쳐야 하며, 미납세대에 사전에 충분히 고지하고 납부의 기회를 주어야 합니다.

아울러 판례를 살펴보면
☞대구지방법원 2012 카합 186
아파트 입주민의 관리비 등 체납을 이유로 한 입주자대표회의의 단전 및 단수행위의 허용범위와 관련하여, 단전 및 단수행위가 아파트 관리규약에 근거하고 있는 점, 연체금액이 상당한 액수에 이르는 점, 피신청인은 수회에 걸쳐 독촉장을 받았음에도 계속하여 관리비를 연체하고 있는 점, 집합건물의 관리비 등의 부담관계의 특수성 등을 종합하여, 입주자대표회의의 단수 및 단전행위에 대한 피신청인의 방해금지 신청을 인용한 사례.

대구지방법원 2008. 7. 25. 고지 2008카합292  [전기및상수도사용금지가처분]

[쟁점]
집합건물 관리단이 관리비를 연체한 입주자 건물에 관리규약 및 관리규정에 의하여 단전․단수를 하는 경우, 입주자의 단전․단수 방해행위를 금지할 권리가 있는지 여부

[판결의 의미]
관리단은 관리규약 및 관리규정에 의거하여 관리비를 연체한 입주자의 건물에 단전‧단수 조치를 취할 권리가 있고, 입주자는 관리단의 단전‧단수를 방해하여서는 아니 되며 이를 용인할 의무가 있다는 취지의 결정.



반면에
☞상가건물인데 단전·단수가 업무방해에 해당된다는 사례도 있습니다.

서울남부지방법원 2007 고정 4546
관리비 미납을 이유로 일방적으로 단전, 단수조치를 한 오피스텔 관리회사 대표이사와 오피스텔 관리소장에게 업무방해죄가 성립한다고 한 사례

이렇듯
법원 판결을 받지 않고 관리규약등을 통해 셀프로 강제하기 하는 것에 대한 법원의 판단기준이 약간식 다르긴 하지만

관리규약의 구체적인 명시와
장기 체납자가 처한 상황과 환경, 그리고 체납등의 이유가 명확해야 하고,
강제적인 방법을 동원할 수 밖에 없다는 상당한 이유와 충분한 설명, 그리고 상당기간의 고지등이 수반되어야 한다는 점을 주의해야 할 것 같습니다.